Location résidentielle
Le bail de logement au Québec : ce qui a été convenu, le formulaire obligatoire utilisé, et ce que le module refuse de fabriquer.
Un logiciel de gestion locative pensé ailleurs en Amérique du Nord arrive avec un dépôt de garantie et un pourcentage d'augmentation « légal ». Au Québec, les deux sont faux.
⚠️ Aucun champ de dépôt de garantie, même vide : l'article 1904 du Code civil interdit au locateur d'exiger une autre somme que le loyer, et un essai échoue si quelqu'un l'ajoute. Le bail reste celui du Tribunal : le formulaire du Tribunal administratif du logement est obligatoire. Le module consigne ce qui a été convenu, nomme le formulaire utilisé et garde l'exemplaire signé en pièce jointe. Aucun pourcentage d'augmentation, parce qu'il n'en existe aucun qui lie les parties d'avance.
Le bail tient le locateur, le logement, les locataires et leur solidarité telle que cochée sur le formulaire, la durée, le loyer et les services, et la restriction au droit de faire fixer le loyer (art. 1955), refusée si elle ne serait pas opposable. Le départ sans avis distingue l'abandon, qui résilie le bail de plein droit, du logement impropre à l'habitation. ⚠️ Quand des effets sont laissés, le module applique les règles du bien oublié : 90 jours, un avis de même durée, la vente puis le don avant toute autre disposition, et ni « jeter » ni « détruire » parmi les choix offerts.
Quatre compléments s'ajoutent : les avis du louage et leurs délais, le loyer et les arrérages, le portail du locataire et le registre de la Loi 25. Un syndicat de copropriétaires ne peut pas être locateur, et le logement à loyer modique, régime distinct, est refusé plutôt que traité selon les mauvaises règles. Les données sont cloisonnées par société, et l'interface existe en français et en anglais.
4 modules complémentaires
Les avisLes avis donnés sous un bail, leurs délais en mois de calendrier, et ce que produit le silence du locataire, qui change d'un avis à l'autre.
⚠️ Le silence ne veut pas dire la même chose deux fois. Un mois sans réponse vaut acceptation d'un avis de modification du bail (art. 1945), mais refus de quitter sur une reprise ou une éviction, et refus de l'offre d'un nouveau bail en résidence privée pour aînés. Un module qui traite l'absence de réponse d'une seule façon se trompe trois fois sur quatre. Chaque avis dit ce que le silence produira.
Le module consigne et suit les avis; il ne rédige pas le document de l'avis. Il calcule la fenêtre dans laquelle chacun doit être donné, en mois de calendrier et non en blocs de jours : un bail du 1er juillet au 30 juin compte 364 jours, et une division le classerait sous le mauvais régime. Le délai de réponse court de la réception, et tant qu'elle n'est pas connue, aucun délai n'est affiché. Après un refus, il donne la date à laquelle le locateur doit s'adresser au Tribunal.
Le moratoire sur les évictions est un état consigné, avec sa source et la date où quelqu'un l'a vérifié, pas une date codée : sa fin peut venir plus tôt, soixante jours après un avis à la Gazette officielle.
La résiliation par le locataire distingue ses motifs et l'attestation que chacun exige. ⚠️ Pour la violence conjugale, la violence sexuelle ou la violence envers un enfant (art. 1974.1), l'attestation vient d'un fonctionnaire désigné par le ministre de la Justice, sur la foi d'un jugement ou d'une déclaration sous serment, jamais d'un certificat médical. Ce motif n'est lisible que par les gestionnaires, et il n'est ni suivi au fil ni envoyé aux abonnés.
Loyer et arréragesLes termes de loyer, ce qui reste dû, et ce que le module refuse d'en conclure.
Le locateur inscrit les termes, les paiements s'y appliquent, et le module tient le solde de chacun, les jours de retard et les arrérages du bail. Un loyer déposé au greffe avec l'autorisation du tribunal (art. 1907) n'est jamais compté en arrérages : le locataire a payé, ailleurs.
⚠️ Ce qu'il refuse de conclure compte autant. Il ne propose jamais la résiliation : au Québec, seul le tribunal résilie un bail de logement. Les trois semaines de retard de l'article 1973 ne sont pas un seuil de résiliation, elles retirent au tribunal le pouvoir d'accorder un délai, et c'est tout ce que le module affiche. Il ne calcule aucun intérêt et n'enregistre aucun taux, ne compte pas les retards pour en tirer un seuil que la loi n'a pas écrit, et ne tient aucun solde total du bail, puisque l'article 1905 prive d'effet la clause qui rendrait tout le loyer exigible.
Il refuse aussi un terme supérieur au loyer convenu, et un paiement nul ou négatif.
Portail du locataireSon bail, ses avis et leurs échéances, ce qu'il a payé : en lecture seule, sans avoir à téléphoner.
Trois pages sur le portail d'Odoo : le bail et son formulaire signé, les avis reçus avec le délai pour répondre et ce que le silence produira, et les termes de loyer un à un.
⚠️ C'est le bail qui dit qui le voit, pas la fraction. Tous les colocataires le voient, un bail de chambre aussi, et la personne inscrite comme occupante d'une fraction sans être partie au bail ne voit rien. Le portail n'ouvre ni le registre, ni les propriétaires, ni les pièces jointes des autres baux.
Les pages n'annoncent jamais une expulsion, ne totalisent jamais le loyer à venir, et ne montrent jamais le motif d'une résiliation pour violence. Elles disent en revanche quand refuser une modification oblige à quitter (art. 1955), et quelle date court contre le locateur après un refus.
L'invitation au portail est celle du locateur, pas l'invitation générique d'Odoo, et les courriels du bail nomment le locateur.
Vie privée (Loi 25)Inscrire au registre des traitements le dossier du bail et, à part, ce qu'un avis de résiliation révèle du locataire.
Deux finalités au registre des traitements, jamais une seule. Le dossier du bail : nom, coordonnées, loyer, paiements et avis échangés, qui reposent sur le bail et le Code civil, pas sur un consentement. Le résumé dit aussi ce que le dossier ne contient pas : ni dépôt, ni enquête de crédit, ni appréciation de la personne.
⚠️ Le motif d'une résiliation par le locataire peut révéler qu'une personne est victime de violence. Le fondre dans le dossier ordinaire annoncerait « nom, adresse et loyer » là où le locateur consigne bien davantage. Le registre le déclare à part, avec ce qui protège la personne : le locateur garde le motif invoqué et la réception de l'attestation, pas son contenu.
La base légale de ce motif est inscrite comme une obligation légale, et le module dit que cette qualification n'a pas encore été validée par un avocat.
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