Location résidentielle

Inscrire un bail de logement conclu sur le formulaire du Tribunal, suivre les avis et ce que produit le silence du locataire, tenir le loyer terme par terme, et ouvrir au locataire un portail qui dit ses échéances.

Symbifox 18.0 (catalogue de septembre 2026) · Modules : Locatif : le bail de logement, Locatif : les avis, Locatif : loyer et arrérages, Locatif : portail du locataire, Locatif : pont vie privée (Loi 25) · Révisé le 2026-09-26

La location résidentielle tient le dossier d'un bail de logement au Québec. Elle s'adresse au bailleur qui possède un immeuble locatif, à la coopérative ou à l'OBNL d'habitation, et au copropriétaire qui loue sa fraction. Elle inscrit ce que le bail convient, calcule les délais des avis au mois civil près, dit ce que le silence du locataire produira, et suit le loyer sans jamais conclure à une résiliation que seul le tribunal peut prononcer.

Vue d'ensemble#

Le bail se conclut sur le formulaire obligatoire du Tribunal administratif du logement, acheté au Tribunal sur papier ou en format électronique. L'application ne le reproduit pas : elle inscrit ce qui a été convenu, nomme le formulaire employé et garde le formulaire signé en pièce jointe. Elle produit en revanche le suivi des avis, dont la loi prescrit le contenu et non le support.

Autour du bail :

• les avis donnés au titre du louage, chacun avec sa date limite de réponse et l'effet du silence;
• le moratoire sur l'éviction, tenu comme un état constaté et daté;
• les termes de loyer, les versements et les arrérages;
• les départs sans préavis, et les effets laissés dans le logement;
• le portail du locataire, en lecture seule.

Voici les baux de la démonstration : deux logements des Lofts de la Rivière, dont un loué à deux locataires solidaires.

Les menus du louage vivent sous Immobilier › Personnes. L'organisation qui loue est de nature Bailleur, Coopérative d'habitation ou OBNL d'habitation : voyez Copropriété divise pour la fiche d'organisation, les immeubles et les logements.

Configuration#

Accès et droits#

Paramètres#

L'application n'a pas d'écran de paramètres. L'organisation, l'immeuble et le logement se créent comme au chapitre Copropriété divise. Un syndicat de copropriété ne signe pas de bail de logement : le locateur d'une fraction louée est son propriétaire.

Données de base#

1. Créez l'organisation qui loue, de nature Bailleur, avec ses immeubles et ses logements.
2. Créez les locataires dans Contacts, avec leur adresse de courriel s'ils utiliseront le portail.
3. Sous Immobilier › Personnes › Moratoire sur l'éviction, vérifiez l'état constaté du moratoire et sa date.

Premiers pas#

Inscrire un premier bail et l'ouvrir au locataire :

1. Ouvrez Immobilier › Personnes › Baux et sélectionnez Nouveau.
2. Dans Parties, choisissez le Locateur, l'Immeuble, le Logement et les Locataires.
3. Dans Formulaire employé, choisissez le Formulaire obligatoire et joignez le Formulaire signé.
4. Remplissez Durée et Loyer, puis enregistrez.
5. Sous Immobilier › Personnes › Loyer, créez les termes du bail.
6. Sur le bail, sélectionnez Inviter au portail.

Tâches courantes#

Inscrire un bail#

1. Ouvrez Immobilier › Personnes › Baux et créez le bail.
2. Saisissez les parties; cochez Engagement solidaire si les locataires s'engagent solidairement.
3. Choisissez le Formulaire obligatoire : Annexe 1 : Personne aux études, Annexe 3 : Terrain pour maison mobile, Annexe 4 : Logement en coopérative, Annexe 5 : Tout autre logement ou Annexe 7 : Écrit constatant un bail verbal.
4. Saisissez la Durée (Durée fixe ou Durée indéterminée), le Début et, pour une durée fixe, la Fin. Cochez Bail d'une chambre au besoin.
5. Saisissez le Loyer, le Coût des services, la Période et le Mode de paiement.

Les champs Section des restrictions et Section de l'avis au nouveau locataire donnent la lettre de la section dans le formulaire employé : elle change d'une annexe à l'autre. L'Annexe 2 : Logement à loyer modique est refusée, avec son explication : c'est un régime distinct. Aucun champ de dépôt de garantie n'existe : le locateur ne peut exiger aucune autre somme que le loyer (art. 1904 C.c.Q.).

Consigner l'accord sur les chèques postdatés#

Le locateur ne peut pas imposer de chèques postdatés; le locataire peut y consentir, et le formulaire porte la case et ses initiales.

1. Ouvrez le bail.
2. Cochez Le locataire accepte de remettre des chèques postdatés si le formulaire signé le prévoit.

La case est décochée par défaut. Ce qu'elle consigne est un consentement, jamais une exigence.

Déclarer une restriction au droit à la fixation#

Dans un immeuble prêt depuis cinq ans ou moins, ou changé d'affectation depuis cinq ans ou moins, le locataire ne peut pas faire fixer son loyer par le Tribunal (art. 1955 C.c.Q.).

1. Dans la section Restrictions au droit à la fixation (art. 1955 C.c.Q.), cochez Restriction au droit à la fixation.
2. Choisissez le Motif de la restriction.
3. Saisissez Immeuble prêt pour l'habitation le.
4. Au besoin, saisissez le Loyer maximal sur cinq ans.

La restriction exige son motif et sa date de départ. Pour un bail conclu après le 20 février 2024 sur un immeuble prêt après cette date, le loyer maximal exigible dans les cinq ans doit figurer au bail.

Enregistrer un avis#

Chaque avis porte sa nature, ses dates et ce que le silence produira. Le silence ne veut pas dire la même chose d'un avis à l'autre : il vaut acceptation d'une modification du bail (art. 1945 C.c.Q.), mais refus de quitter sur une reprise ou une éviction (art. 1962).

1. Ouvrez Immobilier › Personnes › Avis et créez l'avis : bail et Nature de l'avis.
2. Saisissez Donné le, Reçu le et Date visée.
3. Relisez la section Ce que le silence produira : Effet du silence, Article, Le locataire doit répondre avant le.

Le délai de réponse court de la réception, pas de l'envoi. Pour une modification, Refuser oblige à quitter signale l'exception de l'art. 1945 : immeuble de moins de cinq ans ou coopérative, où refuser la modification, c'est quitter à la fin du bail.

Suivre un refus de modification#

Quand le locataire refuse une modification, c'est au locateur d'agir : il doit saisir le Tribunal dans le mois, sinon le bail se reconduit aux conditions antérieures (art. 1947 C.c.Q.).

1. Ouvrez l'avis de modification.
2. Dans Si le locataire refuse, saisissez Refus reçu le.
3. Relisez Le locateur doit saisir le Tribunal avant le.

C'est le seul délai du louage qui joue contre le locateur.

Enregistrer une résiliation par le locataire#

Le Code donne au locataire trois sorties que le locateur ne peut pas refuser, et chacune exige une attestation différente.

1. Créez un avis de nature Résiliation par le locataire (art. 1974, 1974.1, 1976).
2. Dans Résiliation par le locataire, choisissez le Fondement.
3. Relisez Qui doit attester, puis cochez Attestation reçue une fois la pièce reçue.
4. Saisissez au besoin Logement reloué le ou Date convenue entre les parties.

Résiliation effective le tient compte de la relocation : un logement reloué pendant le délai met fin au bail plus tôt. Le délai court de l'envoi de l'avis. Pour l'art. 1974.1 (sécurité menacée), l'attestation vient d'un fonctionnaire désigné par le ministre de la Justice, sur la foi d'un jugement ou d'une déclaration sous serment, et jamais d'un certificat médical.

Tenir l'état du moratoire sur l'éviction#

L'éviction pour subdivision, agrandissement ou changement d'affectation est suspendue. La date du 6 juin 2027 est un plafond, pas une échéance : le moratoire cesse soixante jours après un avis publié à la Gazette officielle, et le gouvernement peut en soustraire des territoires.

1. Ouvrez Immobilier › Personnes › Moratoire sur l'éviction.
2. Mettez à jour En vigueur, Avis publié à la Gazette (art. 11) et Territoires soustraits (art. 2).
3. Saisissez Constaté le et la Source du constat.

Un état vieux de six mois dit qu'il a six mois. Sans état inscrit, l'application ne bloque rien.

Tenir le loyer#

1. Ouvrez Immobilier › Personnes › Loyer et créez un terme par échéance : bail, Exigible le, Montant dû.
2. À chaque paiement, ouvrez le terme et ajoutez un versement : date, montant, mode, Reçu remis.

L'État se calcule seul : À venir, Acquitté, Partiel, En retard ou Déposé au greffe. Un terme ne peut pas dépasser le loyer convenu, et un versement est toujours positif : une correction se fait en modifiant le versement.

Lire les arrérages#

Sur le bail, la section Loyer dû donne les Arrérages, le Retard le plus ancien (jours) et Le tribunal peut encore accorder un délai. Au-delà de trois semaines de retard, le tribunal ne peut plus ordonner au locataire de payer dans un délai (art. 1973) : c'est tout ce que le seuil change.

Un loyer déposé au greffe avec autorisation (art. 1907) se marque Déposé au greffe (art. 1907) sur le terme : il est payé, ailleurs, et ne compte pas dans les arrérages.

Constater un départ sans préavis#

1. Ouvrez Immobilier › Personnes › Départs sans préavis et créez la fiche : bail, Constaté le, Cas.
2. Cochez Des effets ont été laissés et décrivez-les.
3. Saisissez Avis de disposition donné le.
4. Relisez Réputé oublié à partir du et Pas de disposition avant le.
5. Une fois la date passée, saisissez Disposé le, le Mode de disposition et, pour une vente, le Produit de la vente.

Les deux cas de l'art. 1975 ne se ressemblent pas : le déguerpissement sans motif, effets emportés, résilie le bail de plein droit; le logement impropre quitté sans avis permet seulement de le résilier. Des effets laissés sont réputés oubliés après 90 jours, et l'avis de disposition dure aussi 90 jours; les deux délais peuvent courir ensemble (art. 944). Disposer veut dire vendre, sinon donner à un organisme de bienfaisance, et seulement à défaut disposer autrement (art. 945). Le locateur ne devient jamais propriétaire des effets (art. 946).

Inviter un locataire au portail#

1. Ouvrez le bail.
2. Sélectionnez Inviter au portail.

Chaque locataire du bail reçoit un courriel d'invitation; un locataire déjà invité reçoit un nouveau lien. Le fil de discussion du bail garde le résumé. L'accès se lit au bail, jamais au logement : les colocataires d'un même bail y accèdent tous, et une personne inscrite au logement sans être partie au bail n'y accède pas.

Les menus, un à un#

Le louage n'a pas d'application propre : ses cinq entrées vivent sous Immobilier › Personnes, à côté du registre des copropriétaires.

Immobilier › Personnes › Baux ouvre les baux, avec l'immeuble, le logement, les locataires, les dates et le loyer total.

Immobilier › Personnes › Avis ouvre les avis, leur nature, leur date limite de réponse et leur état.

Immobilier › Personnes › Moratoire sur l'éviction (gestionnaires) ouvre l'état constaté du moratoire.

Immobilier › Personnes › Loyer ouvre les termes de loyer; un terme partiel paraît en orange, un terme en retard en rouge.

Immobilier › Personnes › Départs sans préavis ouvre les départs constatés et le sort des effets laissés.

Référence#

Champs du formulaire Bail#

Champs du formulaire Avis#

Champs du formulaire Terme de loyer#

Rapports et exports#

L'application ne produit pas le bail : le formulaire du Tribunal porte la mention « Reproduction interdite ». Les listes s'exportent par l'export standard, sauf le fondement d'une résiliation, réservé au gestionnaire.

Automatisations#

Les délais des avis, l'effet du silence, la date effective d'une résiliation, l'état des termes, les arrérages et les dates de disposition se calculent à la saisie, sur des dates réelles et au mois civil près. Aucune tâche planifiée n'envoie quoi que ce soit : le louage n'a ni envoi automatique ni gabarit de courriel, hormis l'invitation au portail.

Pages publiques et portail#

Le portail du locataire compte trois pages, en lecture seule, qui exigent une session.

Voici la page du bail, telle que le locataire de la démonstration la voit.

La page des avis met en tête, en rouge, la date limite et l'effet du silence : un locataire qui laisse passer le mois sur un avis de modification voit son bail reconduit avec ce qui y est demandé.

La page du loyer donne le solde terme par terme, et rappelle que le locateur doit remettre un reçu sur demande (art. 1908) et ne peut exiger aucune autre somme que le loyer (art. 1904).

Modules qui enrichissent cette application#

Ses deux menus, Avis et Moratoire sur l'éviction, sont décrits plus haut.

Il ne calcule aucun intérêt : le taux légal est publié ailleurs et révisé chaque trimestre.

La base juridique du second traitement est inscrite comme une obligation légale; cette qualification n'a pas été validée par un conseiller juridique, et le texte en langage clair le dit. Voyez Vie privée (Loi 25 et autres cadres).

Comprendre#

Pourquoi le bail n'est pas produit. Le règlement impose le formulaire du Tribunal, et chacune de ses pages porte « Reproduction interdite ». Pour le bail, la loi prescrit le support; pour les avis, elle prescrit le contenu.

Le silence, quatre régimes. Modification : acceptation (art. 1945). Reprise ou éviction : refus de quitter (art. 1962). Fin du bail après plus de 12 mois de sous-location : refus de quitter (art. 1944.1). Offre d'un nouveau bail en résidence privée pour aînés : refus de l'offre (art. 1959.2). Un traitement unique du silence se tromperait trois fois sur quatre.

Des mois civils, pas des blocs de jours. Un bail du 1er juillet au 30 juin compte 364 jours, soit 11,96 mois par division : il tomberait du mauvais côté du seuil de 12 mois. Tous les délais se calculent sur des dates réelles. Les seuils diffèrent d'un article à l'autre : 12 mois à l'art. 1942, 6 mois à l'art. 1960, et des jours pour une chambre.

Ce que l'application refuse de conclure. Elle ne propose jamais la résiliation : le locateur « peut obtenir » la résiliation (art. 1971), il la demande au tribunal. Trois semaines de retard ne sont pas un seuil de résiliation (art. 1973), et payer avant jugement arrête tout (art. 1883). Elle ne compte pas les retards pour en tirer une conclusion, et ne totalise pas le loyer restant du bail, car la clause qui le rendrait exigible est sans effet (art. 1905).

Impayé n'est pas en défaut. Le locataire autorisé qui dépose son loyer au greffe (art. 1907) a payé, ailleurs.

Ce qui n'est pas encore modélisé. Le logement à loyer modique, régime distinct, est hors du périmètre. L'état d'un avis se lit en haut du formulaire, mais aucun bouton ne le fait passer d'un état à l'autre.

Dépannage#

Voir aussi#

• Copropriété divise : l'organisation, les immeubles, les logements et le registre de propriété.
• Portail des occupants et exploitation : le portail des occupants d'un syndicat et l'entretien du bâti.
• Contacts : les fiches des locataires.
• Vie privée (Loi 25 et autres cadres) : le registre des traitements.